СТАРТИРАТ ЕВРОПЕЙСКИ СТАНДАРТИ НА ОЦЕНЯВАНЕ /ЕСО/ 2020

Въпрос: Вие издадохте тези стандарти по време на осеммесечния период на рязък икономически спад, предизвикан от пандемията. Какво влияние оказа този факт?

КГ:Този факт не оказа толкова голямо влияние върху изготвянето на стандартите, колкото фокусът и интересът на читателите, защото нашата професия и стандартите, на които тя се основава, никога не са били по-важни, отколкото когато икономиката и недвижимите имоти са в свободен спад. Изчезна фалшивата сигурност по отношение на стойността. Изчезна вярата в алгоритмите, обработващи остарели данни. Силно разклатена е увереността на толкова много хора, че те биха могли сами да преценят пазара. По време на криза оценителите са сами, като разчитат на своя опит, интуиция и задълбочено познаване на местния пазар, за да определят стойността му.

Въпрос:Съществува силното усещане, че кризата е двупосочна: свързана с вируса и с климата, като някои дори правят връзка между тях. Оказа ли някакво значително влияние затоплянето на климата върху вашите стандарти?

КГ:Да, защото ЕСО се разработват в зависимост от правния ред на ЕС и 2020 г. беше годината, в която Съюзът си постави за цел постигане на въглеродна неутралност до 2050 г. и намаляване с 55% на емисиите на парникови газове до 2030 г. Фактът, че на сградите се падат 36 % от емисиите на парникови газове в ЕС, доведе до разработването по искане на ЕС на дългосрочни национални стратегии за обновяване, някои от които включват законови задължения за обновяването на сградите за постигане на по-високо равнище на енергийна ефективност до определена дата или определена инфлексна точка (напр. отдаване под наем, продажба), което създава неизбежни значителни разходи, които оказват въздействие върху стойността.

Съответно ЕСО 2020 г. издигат оценката на енергийната ефективност до равнището на стандарт и съветват оценителите да включат тези ясни регулаторни разходи при определяне на пазарната стойност. Това е само началото на сложен процес на оценяване, но е значителна промяна за една задължително консервативна професия. Наш дълг е да не политизираме процеса на определяне на стойността, но ако след три години енергийната оценка на вашата сграда буквално я изтегли от пазара, това означа, че имате проблем с оценката.

Въпрос: Много хора, дори и в сектора на недвижимите имоти, не винаги разбират смисъла на оценяването или как оценителите стигат до своите заключения. Новите стандарти занимават ли се с този въпрос?

МР: Този въпрос беше застъпен в процеса на четиригодишната работа с основна цел да се осигурят стандарти, които са релевантни и лесно разбираеми за оценителите, клиентите и публичните власти. Всички раздели бяха преразгледани в тази светлина и всички нови аспекти преминаха през този филтър, включително:

·        По-голяма яснота относно ключовото понятие за пазарна стойност, като се компенсират недостатъците, които се появяват в различните езикови версии на правото на ЕС;

·        Общ европейски доклад за оценка на жилищните имоти;

·        Нови насоки иинформационни документи по теми, представляващи реален интерес за практикуващите оценители;

·        Изясняване на ролята на усъвършенстваните статистически модели в съответствие с новите насоки на Европейския банков орган;

·        Цялостен подход към методологията на оценяване, включително подробно описание на ключови понятия като подход на базата на доходите и амортизирана възстановителна стойност;

·        Уникално, историческо изложение на законодателството на ЕС и оценката на недвижимите имоти, което дава възможност на практикуващите оценители да разберат каква част от регулаторната среда за недвижимите имоти се основава на правото на ЕС – информация, която е също толкова ценна за европейските и националните надзорни органи, създателите на политики и академичните среди.

Това беше колективно усилие, основано на ясна концепция за нуждите на обществото и бъдещето на професията.