Пазарът на недвижими имоти в района на Стара Загора в контекста на глобалните тенденции в момента

Интервю с Живка Кондева, REV - оценител на Адванс в Стара Загора и брокер на ERA

Г-жо Кондева, какво бе характерно на пазара за недвижими имоти в Стара Загора през изминалата 2020 г.? Какво сочи статистиката на сделките, на какво се дължи запазването на интереса на купувачите?

- Пазарът в Стара Загора по време на пандемията беше на приливи и отливи, в зависимост от това, кога ограниченията във връзка с епидемиолоологичната обстановка бяха по – строги или по – либерални, това повлия и на организацията на работа в нашия офис. Чисто психологически затварянето на 13 март повлия на купувачите и имахме няколко месеца с реално никаква активност. Но така беше и с всички останали сектори в икономиката. Имаше неизвестност, несигурност, не се знаеше какво ще се случи. Появиха се и проблеми в кредитирането. Банките ограничиха финансирането на определени групи клиенти. Промениха условията си по кредитиране, нещата се случваха изключително трудно. През юни месец се усети оживление на пазара. А през месеците юли, август и септември отчетохме изключително силен пазар, много активен от страна на купувачите. Те бяха както български граждани със собствени спестявания, така и млади семейства, които ползваха ипотечно кредитиране. Голяма част от купувачите бяха и българи, работещи в чужбина, които търсиха възможност да реализират спестените си средства в имоти в България.

В последните месеци на 2020 година приемането на новите мерки, ограничаването на придвижването, затварянето на бизнеси, офиси и училища, отново се отрази психологически върху поведението на купувача. И пак  отчетохме спад в търсенето. От края на годината обаче, след като се разбра, че ваксината пристига в България, хората чисто психологически се успокоиха и в момента можем да кажем, че пазарът започва да се възстановява към нормалните си нива. За разлика от затварянето през месец март 2020 г., когато банките ограничиха кредитирането, през последните месеци това не се случи. Лихвените проценти също се движат в съвсем нормални нива. Банките финансират между 80-85% от пазарната оценка за монолитни жилищни имоти, както и  ново строителство. Това доведе до задържане на интереса към сградите - ново строителство. Дори ние се изненадахме, че много от тях вече са разпродадени. Започвайки предлагането им точно в тези месеци, когато бяхме затворени вкъщи и работихме онлайн, подготвяйки ги за продажба ние  не знаехме какво да очакваме. Но част от сградите в момента са  на 70-80% разпродадени, при това става дума за сграда с над 60-70 апартамента. Смятам, че е добър знак за поведението  и доверието на купувачите, което  показва, че пазарът влиза в нормален ритъм.

- Какво показват данните за миналата година и какви са очакванията Ви за следващите месеци?

   Отчитайки данните от статистиката, за последните 5 години цените на имотите са се покачили  средно с 38 %  за страната, като най – висок е ръста в София и Пловдив, с около 46 % . Стара Загора е на трето място в класацията  с 34 % ръст на цените. Но и общият доход на домакинствата за последните 5 години е нараснал с 34 % . Индексът на цените на  жилищата и общия доход на населението се изменят синхронно, което показва ,че това е една от основните причини за повишаването цените на имотите. Въпреки това, България изостава по качество на живот от  останалите европейски страни, членки на Европейския Съюз.

 Броят на ипотеките през 2020 год.,спрямо 2019 год. е спаднал с 12 %. Въпреки това размерът на ново отпуснатите кредити се увеличава, с намаляването на лихвените проценти. Най – предпочитани си остават двустайните и тристайните апартаменти . Кризата не се отрази сериозно на строителния сектор и забелязваме увеличаване на броя на въведените в експлоатация  жилища, като спрямо 2015 год., те са скочили почти двойно, което показва и предпочитанията на купувачите.

 За  Стара Загора , има няколко нови проекта ,които сега излизат на пазара в западната част в района на Магазин Билла и Медицинския факултет, в момента се строят 5 нови  сгради, а през 2020 год. се въведоха се в експлоатация  други три сгради. Очакваме, още нови проекти в района.

В източната част, в момента стартира строителството на две малки бутикови сгради, само с по  10 апартамента. Предполагам, че ще се продадат още на зелено, предвид засиления интерес към района и приетите заявки, които сме регистрирали при нас.

Предстоят нови проекти в района на Мол Галерия, кв. „ Железник „, източните части на града, парк „ Артилерийски", кв.“ Казански" .

Независимо от факта, че ЕРА РОКА е само от една година на пазара, сме благодарни за доверието на строителите и предприемачите, за доверието на нашите клиенти, благодарение на което постигнахме успешни продажби през изминалата година.

- Очакванията са 2021 г. да бъде по-нормална по отношение на пазара. Да се надяваме, че с прилагането на  ваксината ще се понижи процентът на заболелите и няма да има голям риск за здравето на хората. А това ще повлияе върху поведението  и работата им,  защото в момента ангажираните в цели сектори са без работа. Хора, които не могат да проявяват икономическа активност, не могат да мислят нито за покупка, нито за наемане на имот.На пазара на наеми се отрази и  обстоятелството, че голяма част от студентите се прибраха по домовете си и не са тук в Стара Загора. Така много жилища под наем се освободиха.

Аз винаги съм оптимист, но смели прогнози не бих се ангажирала да правя. Още повече, че предстоят избори, а винаги тези политически процеси влияят на поведението на купувачите, както и на развитието на  пазара.

- Как изглежда развитието на бизнеса в Стара Загора през призмата на пазара на недвижими имоти?

- Пандемията доведе до повишено търсене на парцели в крайградските територии и на къщи в селата, близо до Стара Загора, свързани с градски транспорт. Това са Богомилово, Малка Верея, Хрищени, селата в района на Старозагорските минерални бани. Даже и по-отдалечените села, над 20 км, където има хубави имоти на по-ниска цена. Хората започнаха да влагат спестяванията си в този вид имоти, вместо да купуват апартаменти в града. Това се усети веднага, когато през месец май излязохме от карантината. Продадоха се много имоти, които бяха залежали с години, особено в по-близките села. Купуваха ги и млади семейства, и семейства на средна възраст. Хората разбраха, че това, което най-много им е липсвало е въздух, природа, по-голямо пространство. Само терасата не дава достатъчно усещане за това. Така се появи и нова тенденция. Търсят се вече апартаменти с по-големи тераси. Терасата се възприема като съвсем друг елемент в жилището. Търсят се и апартаменти на партер, към които има малък вътрешен двор. Строителите избягваха да проектират и предлагат такъв тип имоти, защото те бяха най-трудно продаваемите. Но новото търсене вероятно ще промени тенденцията в новите сгради, които ще се появят в края на тази година.

Що се отнася до парцелите и индустриалните имоти, секторите, които имаха работа по време на пандемията - здравеопазване, търговия с хранителни стоки, аптеки и стоки, свързани със здравето, както и куриерски фирми, при тях не се усети кризата. Част от фирмите дори увеличиха обемите си и започнаха процес на разширяване - или под наем на имот, или към покупка на имот, който да обезпечи  дейността им.

Но други сектори в момента са в голяма криза. Има изключително много освободени търговски площи в града. Те се задържат доста дълго време свободни или наемателите се сменят много често.

Г-жо Кондева, ЕРА Рока вече е част от голямото семейство на ЕРА Недвижими имоти, бихте ли разказали повече за тази световна мрежа?

- Агенция за недвижими имоти "Рока пропъртис" е на пазара на недвижими имоти от 2008 г. Освен акцент в работата на компанията винаги са били предимно парцелите, индустриалното и промишленото строителство, инвестиционните и бизнес имотите. В жилищния сегмент компанията беше по-слабо представена на пазара в Стара Загора. От няколко години проучвам ERA Недвижими имоти. В рамките на 1 година водихме преговори, опознахме  системата на работа на компанията. И решихме  да  открием  офис  в Стара Загора, под бранда ЕРА РОКА, който да предлага качествена усулуга на пазара на жилищни имоти, където ЕРА е основно специализирана.    

ERA Недвижими имоти е международна компания, основана преди 50 години в САЩ. Има представителства в 39 страни в Европа, Азия и Америка. Разполага с над 2200 офиса . За България офисите са вече 34,  в София са 19 , в Пловдив – 2 , Във Варна – 5 , в Русе – 2 , в Стара Загора, Поморие, Бургас и Шумен. Над 300 са консултантите, които работят в системата на компанията у нас.  Над 39 000 са експертите на ERA в областта на жилищните имоти с близо 50 години опит в световен мащаб, които бяха отлично подготвени за важните промени в живота през  2020 .Когато клиентите ни са информирани за възможно най-много аспекти от процеса на придобиване на недвижим имот, ние градим доверие и потребителска удовлетвореност-Това е Експертизата на ЕРА

Амбициите на ЕРА Недвижими имоти в България са да има по-масирано представителство и в другите големи областни градове в страната.

По този повод преди една година  отвори и  офиса в  нашия град, който се намира на адрес: бул. "Цар Симеон Велики" 28, вх. В, партер.

-        Вие, като част от веригата на ЕРА Европа имате ли информация и наблюдения, как се отрази кризата върху пазара на имоти и в другите страни от Европа ? Какво е  било поведението  на основните участници на пазара ?

ЕРА Европа е основана през 1993 год. във Франция и към момента  е представена в 17 страни : Франция, Португалия, Белгия,Холандия, Германия, Швейцария, Австрия,Чехия,Черна Гора, Албания, Косово, България, Турция, Кипър, Малта, Швеция, Люксембург, опериращи   в над 1100 офиса.

По-голямата част от населението в Европа живее в собствени жилища 72%. Най-ниско ниво е в Швейцария и Германия и най-високо в Румъния и България. Като цяло европейците имат афинитет към собственост в недвижим имот. Интересно е, че в държави като България, Чехия, Португалия, в така нареч. пост комунистически държави по-голямата част от жилищата са изцяло частна собственост без ипотека. Типично за северните европейски държави като Швеция, Белгия, Холандия над 80% от жилищата са купени чрез банково финансиране.

ЦЕНИ НА ЖИЛИЩАТА В СТОЛИЦИТЕ: Навсякъде в Европа цените на жилищата в столиците нарастват. Цените основно се ръководят от ръста на населението в центъра на градовете и това води до повишението им, съответно и влияе на предлагането.Този феномен се наблюдава в почти всеки голям град в ЕС. За периода 2007-2019г средният ръст на цените е с 10%  в столиците на ЕС. Тази тенденция се запазва и през 2020.Три от четири човека в ЕС живеят в урбанизирана територия.

ЦЕНИ НА ЖИЛИЩАТА В СТРАНАТА: За никого не е изненада, че цените в Швейцария са най-високите на квадратен метър в Европа. Въпреки усилията да се овладее ръста на цените, като правила в сектора, кой може да придобива жилища, контрол върху покупките на физически лица с инвестиционна цел, силното търсене на наеми повиши стойността на имотите и ги направи премиум инвестиция. Подобни са и други пазари в Европа, почти навсякъде има повишено търсене и през 2020. За периода 2010-2019г средното увеличение на цените на жилищата в ЕС 28 в градовете е с повече от 15%, въпреки спадът на цените по време на финансовата криза.

В България средният ръст на цените за последните 5 години е 38%

ИПОТЕКИ: Исторически ниски нива European markets, стимулира придобиването на жилища. Лихвеният процент е средно 2,2% за фиксирани нива.  Поради ниската лихва само 24% от кредититополучателите в EU 28 предпочитат плаваща лихва. Пет държави държат 72% от всички кредити на жилища в ЕС – Обединеното кралство, Германия, Франция, Холандия и Испания.  

КОЛКО ДНИ СЕ ПРОДАВА  ЕДИН ИМОТ: Седем от държавите, които проучваме под 90-110  дни  за продажба на жилище само 3 държави, Чехия, Швейцария и Турция  имат по-дълъг от 110 дни период за продажба.Средното време за продажба в България е 95 дни и се запазва в същите нива и през 2020.

Според споделеното от  колегите в другите страни, можем да обобщим следните наблюдения  за  пазара на имоти през 2020 и очакванията за 2021 год. - В Холандия  броят на сделките е нараснал, очаква се нормален пазар през 2021 год., въпреки кризата не са се увиличили фалитите, нито нивото на безработицата.  В  Швеция пазарът е по -  добър, в сравнение с 2019 год. Имало е само два  лоши месеца Март и Май, през останалото време се е наблюдавало покачване на броя на сделките. Рестрикциите не са повлияли на бизнеса с недвижими имоти. В Малта правителството  е намалило таксите, при сделките с имоти до март 2021 год., въпреки това броят на сделките е намалял в сравнение с 2019 год. В Германия колегите отчитат намаляване срока за покупка на имот, но увеличаване на срока между подписването на предварителния договор и финализирането на сделката, заради ограниченията,поради пандемията.

 Рестрикциите в страната са все още много строги, това е довело до намаляване на броя на имотите за продажба и увеличен интерес към крайградските зони.  В Австрия нама спад на броя на сделките , трендът е позитивен и цените са се покачили с 2- 3 % . Купувачите все повече се оглеждат за имоти в  зелените крайградски територии, около големите градове. Пандемията е довела до ограничаване на броя на огледите и обявените имоти за продажба. Очакванията на колегите са, за поява на повече имоти за продажба, поради затруднения по плащанията по ипотеките, след падане на мораториума на банките. В Белгия рестрикциите не са повлияли на пазара, той е в добро състояние. Отчита се 5 % спад на сделките през 2020 год. В Португалия пазарът е устойчив с периоди на спадове и активност, както в България. Мораториумът върху кредитите е до Септември 2021 год. Очаква се повишаване на интереса към покупка на къщи и покачване на цените им. Във Франция се отчита 10 % спад на сделките. Слаб пазар в периода Март – Май и силен такъв през Юни, Юли и Септември.Затварянето на ресторантите, баровете, вечерния час са се отразили негативно върху психиката на хората.

Очакванията  на всички колеги  са за позитивен тренд и запазване нивото на сделките през 2021 год.