В дългосрочен план пазарът на имоти постепенно ще се възстанови, тъй като това е ключов сектор на икономиката

30.01.2018

Интервю на Ценка Божилова за "Капитал Дом"

Каква динамика очаквате на цените на пазара на недвижими имоти в краткосрочен, средносрочен и дългосрочен план? Бихте ли обосновали? 

В краткосрочен план, според мен, за динамика на пазара на недвижими имоти не може да се говори. Повечето сделки са спрени, сключват се договори по изключение и то за имоти, за които вече има договореност и страните не са се повлияли от наложеното извънредно положение у нас. Последното се отнася за жилищния сектор. В останалите сектори нещата са в застой що се отнася до продажбите. По отношение на наемите: вече се наблюдава предоговарянето им в посока намаление и това ще стане още по-ясно след отмяна на извънредното положение, когато за да се възстанови активността на фирмите, ще е необходимо да се прецизират някои постоянни разходи, каквито са наемите.

В средносрочен план разбира се, ще има раздвижване на пазара на имоти. Това се очаква да бъде резултат от излизането на пазара на готови жилища, за които има желаещи купувачи. По отношение на офисните и търговски площи раздвижването ще е по-скоро в посока предоговаряне на наеми и дори към преосмисляне на ползваните преди кризата площи и реалната необходимост в новата ситуация при възможност да се ползват алтернативни форми на работа, като работа от вкъщи, например.

В дългосрочен план, пазарът на имоти постепенно ще се възстанови, тъй като това е ключов сектор на икономиката. Важно е колко дълго ще продължат проблемите с COVID-19, тъй като за да говорим за възстановяване на пазара на жилищни имоти, трябва от една страна да има строителен продукт, който да се предлага на пазара, от друга – покупателна способност на купувачите в лицето на работоспособната част от населението, а от трета страна – трябва да има и подходящи продукти за кредитиране, които да се предлагат от търговските банки.

Бих искала да акцентирам върху ролята на експертната оценка на този динамичен пазар на недвижими имоти – преди, по време на и след COVID-19. Всъщност именно експертно изведената пазарна стойност от сертифициран оценител е корективът, който търсят и трите страни – продавач, купувач и банка. Забелязваме тенденцията клиентите да осъзнаят необходимостта от оценка още преди тя да им бъде официално поискана от банката. През последните седмици към нас се обръщат за оценка на потенциалния имот за покупка клиенти веднага след като получат предварителното си одобрение за кредит. Търси се експертно професионално мнение, обосновано на опит и експертиза, което да ги ориентира за моментното състояние на пазара.

 

Какво развитие очаквате на пазара по отношение на следните показатели:

- активност на пазара: в краткосрочен план – ниска, в средносрочен – слаб пазар и в дългосрочен – постепенно възстановяване на активността.

- търсене и предлагане за покупко-продажба – има населени места, където потенциалът за предлагане е силно ограничен и излизането на нови проекти на пазара там, ще намери своята реализация. От друга страна, в София има доста започнати проекти, и тук ще е важно условието дали строителите ще успеят да преминат през кризата с възможно най-ниски поражения за бизнеса и работната си сила. Някои от проектите вероятно ще бъдат спрени и ще се изчаква по-добра ситуация, включително и възможност за получаване на ресурс от търговските банки при благоприятни условия. Очаква се проектите на утвърдени инвеститори да излязат на пазара  още в началото на лятото.  Разбира се, ще има и спекулативни купувачи, които ще изчакват падане на цените и ще купят, но като цяло поне до края на годината вниманието на купувачите ще бъде ангажирано повече със запазване на работните места и достигнатия стандарт на живот, отколкото с нови покупки. Възможността да се договорят трайно по-изгодни наемни условия също ще работи в посока „изчакване“.

- старо строителство, ново строителство и сгради на зелено – много е вероятно сделките на зелено да намалеят или да бъдат забравени за известно време; по отношение новото строителство реализацията ще се случва по-бавно и ще се търсят по-големи отстъпки; при старото строителство в най-голяма степен влияние има местоположението на конкретното жилище.

- покупки с ипотечно кредитиране и покупки с инвестиционна цел: покупките с инвестиционна цел ще намалеят и дори ще замрат до момента, в който се възстановят икономиката и работните места. Колкото до покупките с ипотечно кредитиране, те ще продължат, като банките ще са в правото си да ограничат или дори за известно време да изключат покупките „на зелено“ и да преразпределят ресурса в различните фази на строителство – за новите проекти. Не трябва да се изключва и възможността на пазара да излязат кешови купувачи с готовност да преговарят за договаряне на по-ниски цени в резултат от кризата.

- пазар на наеми – очакваме спад на наемите, най-вече продиктуван от това, че доста хора остават без работа и някои дори напускат София и се връщат по родните си места.

- градски и извънградски имоти (крайградски и селски къщи, ваканционни имоти и пр.) – има усещане, че хората би следвало да търсят покупка на подобни обекти, особено в период, в който физическото дистанциране излиза на преден план. Това обаче е сериозен сегмент на пазара и не очакваме да има особено раздвижване там. Купувачите, които имат интерес към такива имоти, ще следят движението на цените и ще реагират съответно при наличие на изгодни предложения.